Część III Sprawa sądowa Rozdział X Obowiązujące przepisy, zwykły zarząd i czynności przekraczające zwykły zarząd

Dodatek 1

Czym zarządza spółdzielnia

Zgodnie z obowiązującym przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

„Art. 1 ust. 3. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie umowy mienie jej członków.

(…)

ust. 5. Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości”

(…)

Art. 27 ust. 2 „Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni (…). Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się z zastrzeżeniem art. 18.1 (…) które stosuje się odpowiednio.”

Mamy tu różne rodzaje własności: 

	własność spółdzielni	własność spółdzielców	własność osób, które nie są członkami spółdzielni
nieruchomości w zasobach spółdzielni	lokale mieszkalne	lokale mieszkalne	lokale mieszkalne
	części wspólne	części wspólne	części wspólne
nieruchomości wspólnot mieszkaniowych	lokale mieszkalne	lokale mieszkalne	lokale mieszkalne
	części wspólne	części wspólne	części wspólne

Zgodnie z interpretacją spółdzielni mieszkaniowych mają one obowiązek zarządzać wszystkimi wymienionymi rodzajami własności i współwłasności. Dopóki chociaż jeden lokal we wspólnocie mieszkaniowej jest własnością spółdzielni spółdzielnia mieszkaniowa z mocy ustawy prowadzi zarząd powierzony wszystkimi nieruchomościami wspólnoty mieszkaniowej.

Ten śmieszny rodzaj interpretacji przepisów nie ostał się w sądach, które wszystkie nieruchomości wspólnot mieszkaniowych „przekazały” pod przepisy ustawy o własności lokali. Wspólnota może sobie wybrać zarządcę lub zarządzać nieruchomościami samodzielnie.

Na mocy zacytowanych wyżej przepisów spółdzielnia z mocy ustawy zarządza nieruchomościami stanowiącymi własność spółdzielni, własność jej członków oraz wszystkimi częściami wspólnymi.

Z zacytowanych przepisów wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że spółdzielnia nie zarządza lokalami stanowiącymi własność osób, które nie są członkami spółdzielni, gdyż nie jest to własność spółdzielni, ani jej członków (art. 1), ani też nie jest to część wspólna nieruchomości (art. 27).

 

Aby mieć pełen obraz sytuacji, trzeba zdefiniować części wspólne nieruchomości. Są to

 

- grunt (działka),

 

- fundamenty

 

- ściany i elewacja,

 

- dach,

 

- wiatrołomy,

 

- klatki schodowe,

 

- korytarze,

 

- windy i dźwigi,

 

- pomieszczenia przeznaczone do wspólnego korzystania,

 

- instalacje elektryczne,

 

- instalacje gazowe,

 

- instalacje wodociągowe,

 

- instalacje c.o.,

 

- instalacje wentylacyjne,

 

- instalacje klimatyzacyjne,

 

- instalacje domofonowe,

 

- instalacje odgromowe,

 

- instalacje antenowe (jeżeli nie stanowią własności zewnętrznej firmy).

 

 

Piwnice, strychy i balkony nie stanowią powierzchni wspólnych jeżeli są przydzielone do konkretnych lokali.

 

 

Powstaje pytanie na jakich zasadach spółdzielnia zarządza lokalami mieszkalnymi i powierzchniami wspólnymi należącymi do osób, które nie są członkami spółdzielni.

 

Moim zdaniem reguluje to bezpośrednio art. 18.1 ustawy o własności lokali w związku z art. 27.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który wymaga zawarcia umowy w celu sprawowania zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową.

 

 

Waldemar Mierniczek