Część III Sprawa sądowa Rozdział X Obowiązujące przepisy, zwykły zarząd i czynności przekraczające zwykły zarząd

Dla podziału kosztów najważniejsze są art. 4 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Będę je dokładnie analizował w następnych rozdziałach.

Ogólna idea jest taka, że art. 4 dotyczy rozliczenia kosztów dotyczących zwykłego zarządu (koszty eksploatacji i zarządzania), a art. 6 dotyczy kosztów czynności przekraczających zwykły zarząd. Intencja ustawodawcy jest tu wyraźnie widoczna.

Art. 5 dotyczy przychodów uzyskiwanych w ramach wydzielonych nieruchomości (mówiąc językiem prawników: pożytków).

Wobec powyższego musimy wiedzieć czym różnią się czynności wymagające zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd. W przybliżeniu czynności przekraczające zwykły zarząd dotyczą powierzchni wspólnych.

Czynności przekraczające zwykły zarząd to, między innymi:

- wszystkie remonty i modernizacje dotyczące części wspólnych nieruchomości: ocieplanie budynku, wymiana sieci wodociągowych, C.O. itp.,

- ustalenie wysokości odpisów na fundusz remontowy,

- zagospodarowanie terenów wokół budynków i pomieszczeń wspólnych,

- pozyskiwanie przychodów z nieruchomości wspólnych,

- przyjęcie rocznego planu gospodarczego i planu remontów w części dotyczącej części wspólnych nieruchomości,

- udzielenie zgody na przebudowę lub nadbudowę,

- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,

- podział nieruchomości wspólnej lub łączenie lokali w ramach nieruchomości wspólnej,

- obciążanie nieruchomości wspólnej długami.

Wszystko co nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd podlega zwykłemu zarządowi.

Jak pisałem szeroko w rozdziale V w zdrowym społeczeństwie zachodnim czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Wyrok Sądu w niniejszej sprawie potwierdził, że w postkomunistycznej rzeczpospolitej niewolniczej właścicielami rządzi zarządca nieruchomości (ogon macha psem). Zachowano zasady zarządu stosowane w komunistycznej Polsce, które są właściwe do kołchozów, a gra idzie o to, aby ten system kołchozowy wyplenić.

Wyobrażam sobie, że przemiany własnościowe w kierunku demokratycznego państwa prawa zostały wstrzymane w Polsce na skutek instruktażu Ministerstwa Sprawiedliwości skierowanego do sądów. Zapewne chodziło o utrzymanie status quo w spółdzielczości mieszkaniowej, żeby nie dopuścić do protestów społecznych. Państwo wyraziło zgodę na trzymanie przez zarządy spółdzielni spółdzielców za „pysk”.

Można to próbować wytłumaczyć argumentem, że jeżeli podjęcie decyzji w sprawie czynności przekraczającej zwykły zarząd będzie wymagało zgody wszystkich właścicieli lokali, to doprowadzi to do paraliżu spółdzielni mieszkaniowych i wzrostu ilości sporów toczonych przed sądami. Jest to argument idioty oparty na założeniu, że Polacy to idioci. Wręcz przeciwnie: dojdzie do optymalizacji wydatków (jak we wspólnotach mieszkaniowych) i budowy demokratycznego państwa prawa na skutek zaistnienia związku pomiędzy podejmowanymi decyzjami i odpowiedzialnością za ich skutki.

 

 

Waldemar Mierniczek