Część II Spółdzielnie mieszkaniowe Rozdział IX Założenie wspólnoty mieszkaniowej

Dodatek 1 O próbie wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami

„Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.” (art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

„Zebrania właścicieli (…) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę (…)” (art. 31 ustawy o własności lokali)

„W przypadku gdy zarząd lub zarządca (…) nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.” (art. 30 ust.1a ustawy o własności lokali)

„Zarząd lub zarządca (…) jest zobowiązany (…) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.” (art. 30 ust. 1 pkt 3) ustawy o własności lokali)

„1. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca (…) zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.

2. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.” (art. 32 ustawy o własności lokali)

Z zacytowanych przepisów wynika bezsprzecznie, że każda spółdzielnia ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli lokali, jeżeli powierzchnia mieszkań wykupionych na własność przekracza 50% powierzchni wyodrębnionej nieruchomości. Spółdzielnia musi to zrobić, jeżeli chce postępować zgodnie z prawem. Przedmiotem takiego zebrania musi być możliwość podjęcia uchwały o ewentualnym utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej, co skutkuje przejściem nieruchomości spod reżimu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do reżimu ustawy o własności lokali.

Nie słyszałem, żeby jakakolwiek spółdzielnia przestrzegała tych przepisów.

Jeżeli spółdzielnia nie zwoła zebrania właścicieli do końca marca po zakończeniu roku obrotowego, może to uczynić każdy choćby jednoosobowo.

Zwróciłem się z pytaniem do Spółdzielni, kiedy ma zamiar zwołać takie zebranie, a potem prowadziłem z nią korespondencję, którą podawałem do wiadomości lokatorom.

W rezultacie zwołali takie zebranie, ale moim zdaniem nie zrobiliby tego, gdyby nie przepis, który mówi o możliwości zwołania zebrania przez jedną osobę.

Zebranie zostało zwołane w wadliwy sposób. Możliwe są dwa powody takiego stanu rzeczy: albo nie potrafili zwołać zebrania zachowując demokratyczne standardy ponieważ nie są im one znane, albo zrobili to celowo, aby można było zaskarżyć podjęte uchwały, gdyby zebranie przybrało niekorzystny dla nich przebieg.

W piśmie zwołującym zebranie podano, że uczyniono to „w związku z pisemnym zainteresowaniem wyrażanym przez jednego z mieszkańców budynku przy ul. Porazińskiej 10 w Gdyni – tematyką określoną Art. 24¹ustawy z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych”. Brak było porządku obrad, brak było informacji jaka uchwała będzie podejmowana. W trakcie spotkania radca prawny reprezentujący zarząd spółdzielni wyraził zdanie, że to jest O.K. czym sam sobie wydał świadectwo.

Poza korespondencją pomiędzy mną a Spółdzielnią toczyła się wymiana listów pomiędzy mną, a Panem Smalarą, byłym członkiem Rady Nadzorczej Spółdzielni, który był właścicielem mieszkania w naszej nieruchomości. Nie muszę dodawać, że Pan Smalara jest odpowiedzialny z tytułu nadzoru za działania Spółdzielni w okresie, kiedy był członkiem Rady Nadzorczej.

Na moją prośbę, aby zainteresowane osoby dzwoniły do mnie, jeżeli mają jakieś pytania i wątpliwości, odebrałem dwa telefony. Dwie Panie, które nie przedstawiły się, miały przede wszystkim do mnie pretensje, że rozpocząłem całą akcję nie pytając najpierw o zgodę pozostałych lokatorów. Nie przyjmowały do wiadomości, że mogę występować w swoim własnym imieniu. Z ich wypowiedzi wynikało, że w każdej sytuacji zbiorowość jest ważniejsza niż obywatel.

Moja wiara w to, że każdy interesuje się tym, co się dzieje wokół niego, śledzi przepisy i kalkuluje, co jest dla niego najlepsze, okazała się naiwna. Prawdopodobnie znaczna większość kierowała się przy podejmowaniu decyzji zaufaniem do doradców z kręgu znajomych i strachem przed niewiadomą, a więc emocjami.

Zebranie zostało zwołane celowo w czwartek na godzinę 12.30, żeby obecność była jak najmniejsza. O zebraniu poinformowano właścicieli mieszkań. Dopiero po mojej sugestii w liście do wszystkich lokatorów, że powinni być obecni także lokatorzy mieszkań lokatorskich i własnościowych, Spółdzielnia wywiesiła w gablotach informację o zebraniu, na które zapraszała tych ostatnich. Donosiciele działali.

Przyszło około dziesięciu osób, z czego osiem wpisało się na listę obecności. Biorąc pod uwagę, że Zarząd Spółdzielni także był obecny, a był właścicielem około 40% mieszkań, frekwencja wyniosła około 65%, a to trochę więcej niż 1% - frekwencja w czasie Walnego Zgromadzenia Spółdzielni.

Poza przedstawicielami Spółdzielni i mną nikt nie zabierał głosu, gdyż wszyscy zostali skutecznie spacyfikowani informacją, że zebranie jest nagrywane. Bez oskarżeń rzuconych w moją stronę, że jestem pieniaczem, nie obeszło się.

Po zakończeniu spotkania, Spółdzielnia sporządzała protokół przez trzy tygodnie, a potem zamiast włożyć go do skrzynek pocztowych lokatorów, kazała po niego przyjść do Spółdzielni. Kiedy poszedłem po protokół wydali mi go pod warunkiem napisania podania. Żeby wiadomo było kto tu rządzi. Przypominam, że to zebranie właścicieli mieszkań było właścicielem tego protokołu, a nie Spółdzielnia, jako zarządca nieruchomości, i nie protokolant.

Dokumenty dotyczące tej sprawy są zbyt długie i jest ich zbyt dużo, aby je tu załączać, ale można je pobrać w pdf tu: https://waldemarmierniczek.pl/o-spoldzielniach-mieszkaniowych/
 

Waldemar Mierniczek