Część II Spółdzielnie mieszkaniowe Rozdział X Koszty zarządzania nieruchomością wspólną

W zasobach każdej spółdzielni są różnorodne nieruchomości. Koszty zarządzania nimi i koszty remontów można podzielić na różne kategorie stosując odmienne kryteria. Dlatego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga, aby każda nieruchomość miała osobny rejestr, w którym księgowane są jej przychody i koszty.

„Art. 4. 4¹ Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:

1) ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów (…),

2) ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego (…); ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.”

Spółdzielnie prowadzą takie rejestry. Rzecz w tym, że nie wszystkie koszty w nich ujęte są prawidłowo rozdzielone. Szczegóły zostaną opisane w trzeciej części blogu (manipulacja poszczególnymi składnikami kosztów, nieprawidłowe rozliczanie kosztów nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania). Tu jedynie konstatacja, że większość kosztów poniesionych przez spółdzielnię to koszty średnie rozliczone na nieruchomości w stosunku do powierzchni lokali. W ten sposób spółdzielcy z „tańszych” nieruchomości dokładają do spółdzielców z „droższych” nieruchomości. Na przykład osiedle budynków trzypiętrowych zawsze dokłada do osiedla budynków dziesięciopiętrowych, ponieważ w tych wysokich zawsze są wyższe koszty eksploatacji (choćby eksploatacja wind) i remontów.

Dlaczego spółdzielnie nie rozliczają uczciwie kosztów, tylko średnio na wszystkich? Dlaczego utrzymują spółdzielców w błędnym przekonaniu, że rozliczają koszty ich nieruchomości zgodnie z przepisami, a rejestry ich nieruchomości pokazują prawidłowy stan przychodów i wydatków dotyczących nieruchomości?

1. Tak się nauczyły za czasów komuny.

2. Jest oczywiste, że gdyby spółdzielcy z tańszych budynków dowiedzieli się, że dokładają do drogich budynków, to nie chcieliby tego czynić dłużej, być może doszłoby do nich, że utrzymanie wspólnoty mieszkaniowej będzie mniej kosztowne niż utrzymanie spółdzielni i dokładanie do mieszkańców droższych osiedli.

A przecież, gdybyśmy żyli w obywatelskim państwie prawa, można byłoby zastosować uczciwą metodę postępowania, żeby załatwić ten problem po myśli zarządu.

Zarząd mógłby zwołać walne zgromadzenie członków, na którym przedstawiłby na czym polega problem podpierając się uczciwymi wyliczeniami, z których wynikałoby którzy właściciele lokali dokładają do których. Następnie zarząd zaapelowałby do spółdzielców o solidarność w celu utrzymania integralności spółdzielni i utrzymanie podziału kosztów w oparciu o ich średnie wartości w skali całej spółdzielni. Być może spółdzielcy z tańszych nieruchomości zgodziliby się dopłacać do spółdzielców z droższych nieruchomości.

Dopóki jednak nie zaistniała sytuacja opisana powyżej, zarządy spółdzielni postępują niezgodnie z przepisami i rozliczają koszty jak za głębokiej komuny.

 

 

Waldemar Mierniczek