Część III Sprawa sądowa Rozdział XI Przychody i manipulowanie kosztami przez Spółdzielnię

3. Dlaczego opłaty właścicieli, którzy nie są członkami spółdzielni, powinny być niższe niż opłaty członków spółdzielni
 

Wynika to bezpośrednio z brzmienia art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, że właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, uczestniczą w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach eksploatacji i utrzymania wszystkich nieruchomości spółdzielni.

Zarząd spółdzielni, biegła sądowa, sędziowie patrzą na ten przepis i go nie widzą? Przecież to absurd, który nie da się wyjaśnić w racjonalnych kategoriach. Moim zdaniem, widzą, ale stosując punkt widzenia sprzed 1989 r., nie chcą lub nie potrafią wyciągnąć z niego prawidłowych wniosków, dlatego z uporem maniaka opierają się na zapisach statutu i planu kont ewidentnie sprzecznych z ustawą i wmawiają mi, że stosuję przepisy ustawy o własności lokali, chociaż moje wnioski wynikają z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o rachunkowości.

A tymczasem Roman Dziczek w książce „Spółdzielnie mieszkaniowe Komentarz” wyraźnie pisze na stronie 132:

„Właściciele lokali niebędący członkami nie uczestniczą w pokrywaniu kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości należących do spółdzielni (szerzej – mienia spółdzielni), poza tą częścią, która objęta jest kosztem zarządu nieruchomością wspólną. Ponoszą oni jednak wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkające w określonym budynku lub osiedlu.”

Opierając się na zapisach ustawowych można stwierdzić, że ewidencja i kalkulacja kosztów prowadzona przez spółdzielnie powinna wyglądać w następujący sposób:

 

Jest to znana i powszechnie używana na świecie metoda ewidencji i kalkulacji kosztów według miejsc powstawania. Spółdzielnia, jak zrozumiałem z opinii biegłej sądowej, nie stosuje etapu rozliczania kosztów zaznaczonego ramce. Najpierw rozlicza koszty ogólne zarządu i GKR (grupy konserwatorsko-remontowej) na rodzaje przychodów z działalności według udziału tych przychodów w ogólnej kwocie przychodów. 

(Spółdzielnia i biegła sądowa nazywają tą metodę zasadą struktury sprzedaży i wywodzą z art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jest to bzdet kompletny ponieważ ustawa o rachunkowości, zgodnie z którą prowadzone są ewidencja i rozliczenie kosztów, oraz ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych posiadają inne definicje przychodów i inne definicje kosztów. Gdyby spółdzielnia chciała być w zgodzie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych, musiałaby najpierw ewidencję kosztów przekształcić w ewidencję wydatków stanowiących koszty uzyskania przychodów, co byłoby bardzo pracochłonne i do niczego nieprzydatne. Prawdopodobnie w planie kont Spółdzielni taki zapis istnieje od kilkudziesięciu lat z czasów, kiedy jeszcze nie było ustawy o rachunkowości, i od tej pory jest bezmyślnie powtarzany w każdej następnej wersji planu kont. Biegła sądowa, która wykonuje czynnie zawód doradcy podatkowego, powinna to wyłapać i przynajmniej nie powtarzać takich bzdur w swojej opinii.)

Koszty zarządu i GKR przydzielone przychodom z tytułu świadczenia usług eksploatacji i utrzymania są następnie dzielone na nieruchomości i lokale według ich powierzchni. Wszystkie koszty obciążają stawkami średnimi wszystkie nieruchomości i lokale, co jest sprzeczne z art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Metoda stosowana przez Spółdzielnię jest sprzeczna także z podstawową zasadą rachunkowości, zwaną „true and fair view”, która nakazuje pokazać prawdziwy obraz firmy. Spółdzielcy są wprowadzani w błąd ponieważ myślą, że koszty wykazane w rejestrach dotyczących ich nieruchomości są kosztami prawdziwymi, a one są jedynie kosztami średnimi. Spółdzielcy nie zdają sobie sprawy, że właściciele tańszych mieszkań dopłacają do właścicieli droższych mieszkań.

 

 

Waldemar Mierniczek