Część III Sprawa sądowa Rozdział XI Przychody i manipulowanie kosztami przez Spółdzielnię
1. Przychody
Nie jestem w stanie stwierdzić, czy przychody spółdzielni są
prawidłowo rozdzielane na poszczególne nieruchomości. Dotyczy to szczególnie
odsetek, które księgowane są (lub powinny być) jako przychody finansowe, a
częściowo mogą być związane bezpośrednio z przychodami poszczególnych
nieruchomości.
Mogę jedynie powiedzieć, że spółdzielnia wykazuje jakieś przychody
(pożytki) z nieruchomości, w której mieszkamy, ale nie mogę powiedzieć co to za
przychody i jaki jest ich wpływ na wysokość opłat wnoszonych przez lokatorów
do spółdzielni. Są to prawdopodobnie głównie przychody z wynajmu powierzchni
wspólnych w nieruchomości.
Sąd uznał, że w demokratycznym państwie prawa (jakim teoretycznie
zgodnie z Konstytucją jest Polska) zarządca nieruchomości może dysponować
nieruchomością, której jesteśmy współwłaścicielami, w dowolny sposób,
pozyskiwać z niej przychody i nie musi nawet informować nas, czyli współwłaścicieli,
ile zarobił, w jaki sposób, i jak te przychody rozdysponował, nie mówiąc już o konieczności
uzyskiwania zgody na dysponowanie naszym majątkiem.
2. Spółdzielnia i biegły sądowy
nie odróżniają przychodów od kosztów.
Zgodnie z art. 4 i 6.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
spółdzielnie ustalają wynik finansowy określonej nieruchomości z osobna w następujący sposób:
+ art. 4
ust. 1
|
przychody od
członków spółdzielni
|
+ art. 4
ust. 11
|
przychody od
nieczłonków, którym przysługują własnościowe prawa do lokali
|
+ art. 4
ust. 2
|
przychody od
członków, właścicieli lokali
|
+ art. 4
ust. 4
|
przychody od
nieczłonków, właścicieli lokali
|
- art. 6
ust. 1
|
koszty
eksploatacji i utrzymania nieruchomości
|
=
|
nadwyżka
kosztów lub przychodów
|
Powyższy schemat dotyczy kosztów poniesionych na podstawie art. 1 ust.
3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a więc uzyskanych w wyniku
zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie ich członków.
Nie ma tu mowy o kosztach lokali właścicieli mieszkań, którzy nie są członkami
spółdzielni. Wobec tego różnica pomiędzy wymiarami opłat a wpłatami nieczłonków
powinna znaleźć odzwierciedlenie w kartotece rozrachunków pomiędzy spółdzielnią
i nie członkiem, a nie jako składnik ustalania nadwyżki bilansowej spółdzielni.
To spostrzeżenie jest bardzo ważne w kontekście ustalenia wysokości
zobowiązania, co omówię w rozdziale XIII.
W tym miejscu to spostrzeżenie istotne jest w kontekście § 120 statutu
Spółdzielni, w którym jest mowa o tym, że nadwyżkę kosztów lub przychodów
stanowi różnica pomiędzy wszystkimi przychodami z opłat i wszystkimi kosztami
eksploatacji i utrzymania nieruchomości, co jest ewidentnie sprzeczne z ustawą
o spółdzielniach mieszkaniowych, a czego nie dostrzegła biegła sądowa pisząc w
swojej opinii, że wszystkie przepisy statutu są zgodne z ustawami.
Waldemar Mierniczek
Komentarze
Prześlij komentarz