Część III Sprawa sądowa Rozdział XI Przychody i manipulowanie kosztami przez Spółdzielnię

1. Przychody

 

Nie jestem w stanie stwierdzić, czy przychody spółdzielni są prawidłowo rozdzielane na poszczególne nieruchomości. Dotyczy to szczególnie odsetek, które księgowane są (lub powinny być) jako przychody finansowe, a częściowo mogą być związane bezpośrednio z przychodami poszczególnych nieruchomości.

Mogę jedynie powiedzieć, że spółdzielnia wykazuje jakieś przychody (pożytki) z nieruchomości, w której mieszkamy, ale nie mogę powiedzieć co to za przychody i jaki jest ich wpływ na wysokość opłat wnoszonych przez lokatorów do spółdzielni. Są to prawdopodobnie głównie przychody z wynajmu powierzchni wspólnych w nieruchomości.

Sąd uznał, że w demokratycznym państwie prawa (jakim teoretycznie zgodnie z Konstytucją jest Polska) zarządca nieruchomości może dysponować nieruchomością, której jesteśmy współwłaścicielami, w dowolny sposób, pozyskiwać z niej przychody i nie musi nawet informować nas, czyli współwłaścicieli, ile zarobił, w jaki sposób, i jak te przychody rozdysponował, nie mówiąc już o konieczności uzyskiwania zgody na dysponowanie naszym majątkiem.

 

2. Spółdzielnia i biegły sądowy nie odróżniają przychodów od kosztów.

 

Zgodnie z art. 4 i 6.1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnie ustalają wynik finansowy określonej nieruchomości z osobna w następujący sposób:

 

+ art. 4 ust. 1	przychody od członków spółdzielni
+ art. 4 ust. 11	przychody od nieczłonków, którym przysługują własnościowe prawa do lokali
+ art. 4 ust. 2	przychody od członków, właścicieli lokali
+ art. 4 ust. 4	przychody od nieczłonków, właścicieli lokali
- art. 6 ust. 1	koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości
=	nadwyżka kosztów lub przychodów

 

Powyższy schemat dotyczy kosztów poniesionych na podstawie art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a więc uzyskanych w wyniku zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie ich członków. Nie ma tu mowy o kosztach lokali właścicieli mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni. Wobec tego różnica pomiędzy wymiarami opłat a wpłatami nieczłonków powinna znaleźć odzwierciedlenie w kartotece rozrachunków pomiędzy spółdzielnią i nie członkiem, a nie jako składnik ustalania nadwyżki bilansowej spółdzielni. To spostrzeżenie jest bardzo ważne w kontekście ustalenia wysokości zobowiązania, co omówię w rozdziale XIII.

W tym miejscu to spostrzeżenie istotne jest w kontekście § 120 statutu Spółdzielni, w którym jest mowa o tym, że nadwyżkę kosztów lub przychodów stanowi różnica pomiędzy wszystkimi przychodami z opłat i wszystkimi kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości, co jest ewidentnie sprzeczne z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, a czego nie dostrzegła biegła sądowa pisząc w swojej opinii, że wszystkie przepisy statutu są zgodne z ustawami.

 

 

Waldemar Mierniczek