Część II Spółdzielnie mieszkaniowe Rozdział VIII Zarząd powierzony

Kiedy podzielono działki należało podpisać ze „spółdzielcami” umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali i przeniesieniu własności. Ponieważ zarządy spółdzielni nie wiedziały jak potoczy się przyszłość spółdzielni, starały się w umowach umieścić różne cwane postanowienia zabezpieczające ich interesy w przyszłości.

W „mojej” Spółdzielni, dosyć znany notariusz (zgodnie z ustną informacją uzyskaną w sądzie od ówczesnego prezesa zarządu spółdzielni to on był autorem umowy) dodał dwa następujące paragrafy:

 

Najogólniej mówiąc zgodnie z obowiązującymi przepisami zarząd powierzchnią wspólną w nieruchomościach należących do zasobów spółdzielni należy do spółdzielni. Z tym zarządem związanych jest wiele niuansów, które zostaną szczegółowo omówione w trzeciej części książki. W tym momencie najważniejsze jest stwierdzenie, że z punktu widzenia „spółdzielcy” jest to zarząd przymusowy oraz, że zarząd spółdzielni nie miał prawa wpisać postanowień o sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną do umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przekazaniu własności lokalu.

Dlaczego to zrobił?

W przypadku, gdyby zmieniły się przepisy i „spółdzielcy” – właściciele lokali w nieruchomościach mogliby wybrać innego zarządcę, lub w momencie przekształcenia się we wspólnotę mieszkaniową spółdzielnia i tak pozostałaby zarządcą nieruchomości. Nie wiadomo w jaki sposób „spółdzielcy” mogliby się pozbyć takiego zarządcy? Poprzez wypowiedzenie umowy w tych dwóch paragrafach? Poprzez powzięcie stosownej uchwały w tym temacie? Jeżeli tak, to uchwała musiałaby być podjęta notarialnie, co narażałoby „spółdzielców” na dodatkowe koszty? Poprzez uznanie przez sąd bezprawności tych paragrafów? Automatycznie z mocy ustawy o wspólnotach mieszkaniowych? W tych dwóch ostatnich przypadkach na pewno skończyłoby się na postępowaniu sądowym, które w Polsce toczą się latami.

Odmówiliśmy podpisania umowy. Spółdzielnia odmówiła usunięcia kontrowersyjnych zapisów. Wygraliśmy sprawę w sądzie. W Spółdzielni nikt poza nami nie odważył się pójść z tą sprawą do sądu, chociaż kilka osób zdawało sobie sprawę z tego, że wymagania Spółdzielni są niezgodne z prawem.

Umowy „o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności” nie zawierały jako załącznika żadnego protokołu zdawczo-odbiorczego, wobec czego przyszły właściciel nabywał kota w worku. Zażądaliśmy w pozwie wydania planów nieruchomości oraz wykazu urządzeń stanowiących nieruchomości wspólne. Sąd oddalił nasze żądanie, jakkolwiek część planów otrzymaliśmy jako dowody w sprawie w trakcie postępowania sądowego.

Oddalając nasze żądanie sąd usankcjonował psucie prawa. Kto to widział, żeby właściciel nie wiedział, co nabył? Wprawdzie jakieś plany są w urzędach miejskich, ale do momentu, kiedy nie zginą lub nie ulegną zniszczeniu. Każdy właściciel powinien mieć u siebie w domu plany tego co nabył. Powinien je otrzymać od poprzedniego właściciela.

Ponieważ prawo raz zostało popsute, siłą bezwładu właściciele nie dostają żadnych protokołów zdawczo-odbiorczych na remonty przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną jak: ocieplanie piwnic, wymiana infrastruktury wodociągowej i C.O. Takie działanie stwarza doskonałe warunki do nadużyć.

Pozostaje jeszcze kwestia odpowiedzialności. Za wszystkie działania spółdzielni dotyczące majątku wspólnego spółdzielnia odpowiada jedynie jako zarządca. Z mocy prawa odpowiedzialność cywilna za majątek wspólny pozostaje przy właścicielach nieruchomości, którzy mogą co najwyżej żądać zadośćuczynienia od spółdzielni w postępowaniu regresowym. Ale jak tu prowadzić postępowanie regresowe, skoro zarządca zarządza w sposób tajny?

Tajny zarząd nieruchomością wspólną przez zarządy spółdzielni jest jak negocjowanie umowy TTIP pomiędzy Stanami Zjednoczonymi a Unią Europejską za plecami setek milionów mieszkańców. Wszelkie tajne rodzaje zarządzania prowadzą do mniejszych lub większych nadużyć. Jako przykład można podać wprowadzenie w życie przez III Rzeszę programu eutanazji osób chorych i nieprzystosowanych społecznie. Rząd Niemiec nie informował o niej swoich obywateli.

 

 

Waldemar Mierniczek