Część III Sprawa sądowa Rozdział V Kodeks cywilny, a ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

Odrzucenie przez sąd argumentów prawnych, przedstawionych przez nas, opierało się głównie na założeniu, że przepisy kodeksu cywilnego jako lex generalis zostały uchylone przez przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jako lex specialis. Nasz kontrargument był taki, że przepisy kodeksu cywilnego mogą być uchylone prawem lex specialis tylko w takim zakresie, w jakim są uregulowane w ustawie stanowiącej lex specialis.

Ponadto mamy obowiązek takiej interpretacji prawa, aby nie naruszała istoty prawa własności (Art. 64 Konstytucji RP) oraz aby nie zaburzało to hierarchii źródeł prawa. Każde ograniczenie konstytucyjnego prawa własności powinno być dokładnie wskazane w ustawie, nie można go wywodzić w sposób dorozumiany.

 

Jeżeli zastosujemy wyżej podane zasady prawa w sposób prawidłowy należy zinterpretować prawo własności posiadane przez właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, jako silniejsze od prawa własności spółdzielców. Ci drudzy przystępując do spółdzielni zrzekają się dobrowolnie niektórych atrybutów prawa własności na rzecz władz spółdzielni, w zamian za poczucie przynależności, bezpieczeństwa i obietnice.

 

Najważniejsze przepisy, które mają zastosowanie w sprawie według nas i według sądu są wyszczególnione w poniższej tabeli. Przekreślone artykuły kodeksu cywilnego, naszym zdaniem, powinny być przestrzegane. Zdaniem sądu są one wyłączone przez lex specialis jakkolwiek ani SM Karwiny, ani żaden z sędziów nie wskazał konkretnych artykułów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które je zastępują.

Interpretacja prawa zgodnie z tym jak zrobił to Sąd, pozbawia właścicieli mieszkań, którzy nie są członkami spółdzielni wszystkich praw w tej spółdzielni, co znalazło odzwierciedlenie w wydanym wyroku, a co sankcjonuje bezprawie polegające na łamaniu praw konstytucyjnych, głównie prawa własności.

 

Dodatkowo mamy tu przykład zastosowania prawa Kopernika-Greshama, które w odniesieniu do prawa mówi: prawo gorsze (komunistyczne prawo spółdzielcze) wypiera prawo lepsze (prawo cywilne wywodzące się z prawa rzymskiego i Kodeksu Napoleona).

Na poparcie tezy, że to my mamy rację, a nie sąd, możemy przytoczyć fragmenty z uzasadnienia Naczelnego Sądu Administracyjnego do wyroku II OSK 1683/08 oddalającego skargę kasacyjną spółdzielni mieszkaniowej na postanowienie WSA w Gliwicach II SA/GI 913/07. Pomimo tego, że wskazywaliśmy na ten wyrok w korespondencji z Sądem, nie raczył on wziąć go pod uwagę przy wydawaniu wyroku.

 

 

Waldemar Mierniczek

 

Dodatek 1 Wyrok NSA 1683/08 – fragmenty uzasadnienia 

„W ocenie Sądu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania niczym nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną. Sytuacja skarżącego jest sytuacją szczególną, co do której przepisy tej ustawy, a także poprzez odesłanie – przepisy ustawy o własności lokali nie znajdują zastosowania w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Skarżący jest właścicielem wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, współwłaścicielem części wspólnych budynku i współużytkownikiem wieczystym gruntu, składającego się na nieruchomość wspólną. Jednocześnie nie jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Obowiązki takich osób w stosunku do spółdzielni określone zostały w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i dotyczą ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i eksploatacją lokali oraz części wspólnych nieruchomości. W sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni określają postanowienia statutu (art. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Przepis nie znajduje jednak zastosowania do osób nie będących członkami spółdzielni. Zakres zarządu powierzonego Spółdzielni mógłby zostać rozszerzony w umowach, co jednak w przedmiotowej sprawie nie nastąpiło.

 Sąd I. Instancji doszedł do wniosku, że art. 22 ustawy o własności lokali nie znajduje zastosowania do określenia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jednakże odesłanie do ustawy o własności lokali nie wyłącza odesłania do Kodeksu cywilnego (art. 1 ustawy). Zatem w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w sytuacji, gdy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom nie będącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 K.c.)

 

W ocenie Sądu I. Instancji powyższe wnioski stanowią realizację konstytucyjnej ochrony prawa własności wyrażonej w art. 64 Konstytucji RP. Jedynie ustawy mogą stanowić o ograniczeniu tego prawa, a ograniczenie takie musiałoby być w sposób wyraźny ustanowione. Tymczasem z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych takie ograniczenie nie wynika w stosunku do właścicieli odrębnych lokali nie będących członkami spółdzielni.

(…)

Zatem w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w sytuacji, kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom nie będącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art. 199 Kodeksu Cywilnego. W razie braku takiej zgody niektórych współwłaścicieli Spółdzielnia może uzyskać orzeczenie sądu powszechnego, zastępujące oświadczenie woli owych współwłaścicieli, o ile sąd ten uwzględni argumentację Spółdzielni (art. 1047 § 1 K.p.c.).”