Część II Spółdzielnie mieszkaniowe Rozdział X Koszty zarządzania nieruchomością wspólną
W zasobach
każdej spółdzielni są różnorodne nieruchomości. Koszty zarządzania nimi i koszty
remontów można podzielić na różne kategorie stosując odmienne kryteria. Dlatego
ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wymaga, aby każda nieruchomość miała
osobny rejestr, w którym księgowane są jej przychody i koszty.
„Art. 4. 41
Zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
1) ewidencję
i rozliczenie przychodów i kosztów (…),
2) ewidencję
wpływów i wydatków funduszu remontowego (…); ewidencja wpływów i wydatków
funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać
wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.”
Spółdzielnie
prowadzą takie rejestry. Rzecz w tym, że nie wszystkie koszty w nich ujęte są
prawidłowo rozdzielone. Szczegóły zostaną opisane w trzeciej części blogu
(manipulacja poszczególnymi składnikami kosztów, nieprawidłowe rozliczanie
kosztów nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania). Tu jedynie
konstatacja, że większość kosztów poniesionych przez spółdzielnię to koszty średnie rozliczone na nieruchomości w
stosunku do powierzchni lokali. W ten sposób spółdzielcy z „tańszych”
nieruchomości dokładają do spółdzielców z „droższych” nieruchomości. Na
przykład osiedle budynków trzypiętrowych zawsze dokłada do osiedla budynków
dziesięciopiętrowych, ponieważ w tych wysokich zawsze są wyższe koszty
eksploatacji (choćby eksploatacja wind) i remontów.
Dlaczego
spółdzielnie nie rozliczają uczciwie kosztów, tylko średnio na wszystkich?
Dlaczego utrzymują spółdzielców w błędnym przekonaniu, że rozliczają koszty ich
nieruchomości zgodnie z przepisami, a rejestry ich nieruchomości pokazują
prawidłowy stan przychodów i wydatków dotyczących nieruchomości?
1. Tak się
nauczyły za czasów komuny.
2. Jest
oczywiste, że gdyby spółdzielcy z tańszych budynków dowiedzieli się, że dokładają
do drogich budynków, to nie chcieliby tego czynić dłużej, być może doszłoby do
nich, że utrzymanie wspólnoty mieszkaniowej będzie mniej kosztowne niż
utrzymanie spółdzielni i dokładanie do mieszkańców droższych osiedli.
A przecież,
gdybyśmy żyli w obywatelskim państwie prawa, można byłoby zastosować uczciwą metodę
postępowania, żeby załatwić ten problem po myśli zarządu.
Zarząd
mógłby zwołać walne zgromadzenie członków, na którym przedstawiłby na czym
polega problem podpierając się uczciwymi wyliczeniami, z których wynikałoby
którzy właściciele lokali dokładają do których. Następnie zarząd zaapelowałby do
spółdzielców o solidarność w celu utrzymania integralności spółdzielni i utrzymanie
podziału kosztów w oparciu o ich średnie wartości w skali całej spółdzielni.
Być może spółdzielcy z tańszych nieruchomości zgodziliby się dopłacać do spółdzielców
z droższych nieruchomości.
Dopóki
jednak nie zaistniała sytuacja opisana powyżej, zarządy spółdzielni postępują
niezgodnie z przepisami i rozliczają koszty jak za głębokiej komuny.
Waldemar Mierniczek
Komentarze
Prześlij komentarz